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  一、商品房买卖合同无效的情形

  1、出卖人主体不当导致的合同无效。

  包括两种情况:一是,出卖人不具备开发主体资格;二是,出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力,换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘,没有相应的销售资格。如:开发企业在没有达到法定的售房条件下,为解决资金问题,私下销售房屋等等。

  2、买受人主体不当导致的合同无效。

  这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如:不符合国家限购政策。

  3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。

  出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件,为了融资往往采用两个途径:一是,将在建工程抵押给银行,然后与银行协商,由该银行办理商品房按揭,双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来,开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款,银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者;二是,由施工单位垫资施工到可以预售的条件,然后开发商通过收取首付购房款,以此支付工程款。如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款,施工单位可以运用法律规定的“工程价款优先受偿”权,对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权,最后受损失的还是购房者。对此,最高法院司法解释规定,开发商如果将所销售的房屋抵押,并且隐瞒该事实,购房者可以请求法院确认合同无效,并且要求开发商承担一倍的赔偿。

  4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。

  出卖人因利益驱使,将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时,往往采用变更原协议书的产权调换安置方式,要求被拆迁人接受货币补偿,或者异地安置。对此,最高法院司法解释规定,对于这种情况,买受人可以请求法院确认合同无效,并要求开发商给予一倍的经济赔偿。

  二、房屋买卖双方签的合同有效吗

  双方签订的房屋买卖协议,如果是双方自愿签订,没有违法行为,内容合法的就产生法律效力。

  《民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:

  行为人具有相应的民事行为能力;

  意思表示真实;

  不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  三、房屋买卖受欺诈怎么办

  房屋买卖受到欺诈的买主一般会想到去撤销合同,但是如何证明该购房合同是受到欺诈的却是一个难题,由于交易一般是在中介的陪同或者私下完成的,所以很难证明以下内容:

  1、有欺诈的故意。即中介或者卖方故意想欺诈你。

  2、要有欺诈的事实。欺诈的事实通常有三种情形:一是捏造虚假事实;二是隐匿真实事实;三是歪曲真实事实。如果按照法律或者合同行为人有告知的义务,行为人没有告知(即沉默) 也构成欺诈。

  3、买房因卖方或中介的欺诈而陷于错误。

  4、买房陷入错误是因为卖方或中介的欺诈造成。

  鉴于以上原因,我们可以将受欺诈的合同转化显失公平的合同,因为受欺诈的合同一般对买房明显不公平。所以可能通过显失公平的合同也可以撤销,才寻求法律帮助。

 

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